Sprzedaż nieruchomości etapami – nowa opinia zabezpieczająca
Rozłożenie transakcji sprzedaży nieruchomości na etapy, które będą miały miejsce w odrębnych latach podatkowych, co pozwoli na odliczenie starty z lat poprzednich nie stanowi unikania opodatkowania. Takie stanowisko zajął Szef KAS w opinii zabezpieczającej z dnia DKP1.8011.19.2020.
Z opisu czynności poddanej ocenie wynika, że w 2020 r. Wnioskodawca ogłosił przetarg na sprzedaż kompleksu nieruchomości. Główną część sprzedawanej nieruchomości stanowił biurowiec użytkowany przez Wnioskodawcę. W warunkach przetargu zastrzeżono, że wydanie nieruchomości Kupującemu nastąpi w terminie 90 dni, licząc od końca miesiąca, w którym zawarto umowę sprzedaży nieruchomości.
Biorąc pod uwagę, że od momentu zawarcia transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości do momentu faktycznego przejęcia jej we władanie upłynąć ma ponad 3 miesiące, strony transakcji uzgodniły, iż przedmiotowa transakcja zostanie przeprowadzona w następujący sposób:
- Kupujący nabędzie prawo własności biurowca wraz z prawem użytkowania wieczystego działki, na której posadowiony jest biurowiec w IV kw. 2020 r. W wyniku tej transakcji Wnioskodawca rozpocznie działania w celu opuszczenia biurowca oraz wypowie umowy najmu najemcom powierzchni biurowych w biurowcu.
- Kupujący nabędzie prawo własności pozostałych budynków, budowli i urządzeń wraz z prawem użytkowania wieczystego pozostałych działek "peryferyjnych" po opuszczeniu biurowca przez Wnioskodawcę i wydaniu przedmiotowego biurowca we władanie Kupującemu, czyli po 90 dniach, licząc od końca miesiąca, w którym dokonano sprzedaży biurowca wraz z działką, na której posadowiony jest przedmiotowy biurowiec.
W związku z takim uzgodnieniem zasad transakcji Wnioskodawca uzyskał wyższa cenę sprzedaży bowiem Kupujący był bardziej zainteresowany nabyciem nieruchomości peryferyjnuch w monecie, w którym będzie już mógł z nich korzystać.
Powyższe uzgodnienie oznaczało, że sprzedaż działek "peryferyjnych" nastąpi w nowym roku podatkowym 2021r., a Wnioskodawca będzie mógł odliczyć stratę jaką poniósł w latach 2017, 2018 i 2019 r.
Szef KAS rozpatrując wniosek zidentyfikował pierwszą z przesłanek koniecznych dla stwierdzenia unikania opodatkowywania, tj. powstanie korzyści podatkowej w postaci możliwości rozliczenia w latach 2020 i 2021 (w wysokości 50% w każdym kolejnym roku) starty z lat poprzednich. Uznał także, że osiągnięcie korzyści podatkowej było jednym z głównych celów dokonania czynności. Oznacza to, że druga z przesłanek określonych w art. 119a § 1 tej ustawy jest także w spełniona.
Stwierdził jednak, że okoliczności przedstawionej przez Wnioskodawcę sprawy pozwalają uznać, że korzyść podatkowa będąca rezultatem odsunięcia w czasie powstania zobowiązania podatkowego, a w związku z tym - wygenerowania w roku 2021 dochodu pozwalającego na rozliczenie straty podatkowej z lat poprzednich, nie będzie sprzeczna z przedmiotem lub celem ustawy podatkowej lub jej przepisu bowiem art. 7 ust. 5 ustawy o PDOP wprost wskazuje na możliwość rozliczenia straty podatkowej.
Ponadto w opinii Szefa Krajowej Administracji Skarbowej, pomimo że czynność została dokonana w głównej mierze w celu osiągnięcia korzyści podatkowej, nie sposób uznać, że podmiot działający rozsądnie i kierujący się zgodnymi z prawem celami nie zastosowałby takiego sposobu działania. Szef Krajowej Administracji Skarbowej zweryfikował wszystkie przesłanki art. 119c § 2 Ordynacji podatkowej. Uznał, że istota czynności sprowadza się do sprzedaży części nieruchomości w późniejszym czasie, tj. po opuszczeniu biurowca przez Wnioskodawcę, a więc będzie charakteryzowała się niskim stopniem skomplikowania. Nie można również stwierdzić, że mamy do czynienia z angażowaniem podmiotów pośredniczących czy też nieuzasadnionym dzieleniem operacji. Ponadto nie sposób przyjąć, że efekt czynności sprowadzający się do przesunięcia w czasie powstania zobowiązania podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości, będzie skutkował uzyskaniem stanu identycznego lub zbliżonego do stanu istniejącego przed dokonaniem czynności. Wnioskodawca sprzedaje nieruchomości, które stanowią zbytek w jego majątku i nie przynoszą zysków. W jednoetapowej strukturze czynności nie można również odnotować elementów wzajemnie się znoszących lub kompensujących. Badana czynność nie wiąże się też w żaden sposób z ryzykiem gospodarczym, przewyższającym spodziewane korzyści inne niż podatkowe w takim stopniu, że należałoby uznać, że działający rozsądnie podmiot nie wybrałby tego sposobu działania.
